中国铁塔产业园物业服务规范书

地理位置：北京市海淀区东冉北街9号，南侧东冉北街，西侧常青西路，北侧西郊机场南路。

占地面积：约51271平方米（约80亩）；

建筑面积：共12栋楼（地上3层、地下1层），地上建筑面积约28026平方米，地下一层约10736平方米,地下车库约23270平方米，车位数550个；

绿化面积：约16700平方米；

园区道路：约5000平方米；

园区出入口：3个，主要出入口为南侧大门，西侧、北侧各有1个出入口（仅供行人出入）。

园区共有单独办公室66间，各类会议室（含洽谈室、培训教室）60间，客房112间，机房65间，员工工位830个，外协工位313个（含固定工位和临时组建办公区域），楼层前台6个，卫生间96间。

本项目物业工作均已纳入IT系统统一管理，以“工单驱动，系统支撑，责任到人”为要求，具体工单管理要求详见附件2、附件3，物业公司应按上述要求完成。

借助IT系统，依据技术规范书和服务合同，园区各项周期性物业工作均已纳入作业计划，后期根据实际情况进行调整，物业公司应按要求完成。

注：表内所列供电设施设备已通电运行10年；带负荷运行5年；整体运行正常。

消防系统1套；

消防储水池1座：位于11#楼B层消防泵房，储水量216m³储水池；

高位消防水箱1座：位于深空探测楼屋顶水箱间，储水量18m³；

消防给水系统：位于11#楼B层消防泵房，流量15L/S，卧式恒压切线消防泵2台；流量30L/S，卧式恒压切线消防泵2台；

稳压装置2组：位于深空探测楼屋顶水箱间；

微型消防站：正压式空气呼吸机6套；

灭火器：各类灭火器材1276具。

安防系统1套，含门禁，车辆，摄像头，电子围栏和红外对射等子系统。

VRV机组：位于各楼楼顶直流变速多联式中央空调室外机组111台，室内机774台；

新风机组：位于各楼楼层新风机房全热回收式新风机50台；

风机盘管：位于各楼屋内风机盘管800台；

空调机：分体空调38台；格力25台，海尔2台，TCL2台，惠而浦1台，海悟4台（配电室机房专用空调），美的1台（配电室机房专用空调），菲尼克斯3台。

注：以上空调设施设备已投入运行5年，运行状况基本稳定。

生活给水系统：位于11#楼B层给水泵房，高区变频恒压给水装置：1组（2台变频立式多级泵4kw）；有效容积15m³尺寸3500mm*3000mm*2000mm食品级不锈钢生活给水箱1座；1个紫外线消毒器0.33kw；32台开水器。

中水系统：位于11#楼B层中水泵房，高区变频恒压给水装置：1组（2台变频立式多级泵4kw）；有效容积9m³尺寸3000mm*2000mm*2000mm搪瓷钢板水箱1座。

排水系统：位于园区地下、路面污水坑77座；污水泵168台；化粪池1座。

注：给排水设施设备已通电运行10年；正常工况运行5年；整体运行正常。

锅炉：热水采暖锅炉4台,位于3号楼G层锅炉房；常压燃气生活热水锅炉5台,450L/台。

采暖循环系统：采暖一次循环泵3台，采暖二次循环泵（一期）3台，采暖二次循环泵（二期）3台，位于3号楼B层换热站。

采暖水系统：膨胀水箱2台，补水泵4台，软水器1台，8m³软化水箱1座位于3号楼B层换热站。

生活热水循环系统：热水循环泵4台位于3号楼G层锅炉房。

换热系统：板式换热器（一期）2台，板式换热器（二期）2台位于3号楼B层换热站。

注：以上采暖设施设备已投入运行5年，运行状况基本稳定。

（八）公共设施设备

电动平开门30扇，手动平开门60扇，电动窗帘465扇，窗户1606扇，开水器32台，热水器154台，冰箱18台，微波炉12台，擦鞋机12台，伞袋机12台，电视170台，饮水机56台，各种墙/地瓷砖15000㎡左右，各类空调新风过滤网894个，坡道快速门2扇及软膜天花灯和健身器材等。

扫雪机1台、洗地机2台、扫地机1台、扫地车1辆、吸尘器27台、吸水机6台、单刷机3台、电动车6辆、高压水枪3台、推草机2台、打草机2台、绿篱机1台、打药机1台。

健身器材：跑步机：7个，椭圆机：2个，健身车：2个，楼梯机：1个，史密斯2个，小飞鸟1个，振动机1个，划船器1个，插片力量器材1个，自由力量12个。

注：以上设施设备已投入运行5年，运行状况基本稳定。

（九）人防设施设备

22扇人防门；2套供水设备；6.6m³战备饮用水箱2座；变频给水泵2台；手摇给水泵2台；紫外线消毒灯2个；2台人防风机；位于7/8/9号楼B层

★所有维保、维修服务需有设备原厂或原厂授权机构负责执行和操作。实际维保、维修厂商相关资质，应在甲方备案。若相关资质发生变化，则应在5个工作日向甲方备案。所有维保、维修记录应向甲方备案。

★所有检测服务需由具备国家相关资质的机构负责执行，并由其出具相关报告。实际检测机构相关资质，应在甲方备案。若相关资质发生变化，则应在5个工作日向甲方备案。所有检测记录应向甲方备案。

物业公司应按照相关合同规定时间和内容进入园区进行作业。组织定期巡检，确保各类设施设备运行正常，满足国家相关设施设备标准；若发现异常，及时配合维保厂家进行维修，维修工作完成后，由物业公司（含维保厂家）出具书面完成情况说明，甲方和物业公司进行确认、验收，单次维修备件费用低于1000元费用包干，由物业公司承担（此费用应不包含维修劳务费用）。物业公司现场监督协助。（所有程序均按《中国铁塔产业园施工安全管理规定》实行。）

1、配电室

（1）每天巡视检查系统设备运行情况，记录运行数据。

（2）协助配合有资质的专业公司每三年进行一次（本次服务期内需至少开展一次）

交流耐压试验；

停电检测、摇测母线绝缘电阻，清扫变压器、清扫配电柜，清扫瓷绝缘表面污垢，检查有无裂缝、破损及爬闪痕迹；检查导电部分各连接点的连接是否紧密，清除铜铝接点腐蚀层后涂导电膏；检查设备外壳和支架的接地线；测量变压器绕组支流电阻，绕组绝缘电阻；断路器辅助回路遥测绝缘电阻值；

清扫、紧固直流屏、电池组，做电池活化试验，检测电池放电终止电压；

检测后出具检测报告由物业公司存档。

（3）每月一次维保（含巡检、清扫、紧固、调试）配电室内各类设备，包括检查、维护、和清扫配电柜、应急配电箱，紧固各个连接点，检查封闭母线和空气开关。

（4）每半年一次检测高压用具，取得合格检测报告，并保存归档。

2、竖井

每季度巡视检查，园区配电竖井内控制柜开关、接触器、电缆桥架是否正常，竖井环境是否满足要求。具体包括：

竖井环境卫生良好、无杂物，无异响异味，照明设施齐全正常；管井门无变形，开闭灵活，门锁锁闭正常；墙面、地面平整无孔洞。

配电柜门开闭良好，各指示灯工作状态显示正常；目测控制柜开关、接触器无异响异味无过热现象；测试电器元件温度无异常。

电缆桥架盖板完好无缺失。

3、办公照明

每月专项巡视检查一次，并根据报修和各类巡检发现问题及时更换光源、维修灯具。具体内容包括开关完好无缺失，安装牢固无松动。目测灯光无闪烁、光照度无明显衰减，外观无损坏及破损，安装无松动及脱落。

每年一次清除配电箱内灰尘，紧固各压接螺栓，检查有无过热及虚接现象。

4、室外泛光照明、庭院照明

每周巡视检查，及时发现故障，如因线路虚接、灯杆松动等可维修的问题，由物业及时处理；如需更换部件如灯杆开裂、灯帽脱落、光源损坏等问题及时上报甲方，并及时跟进处理解决。雷雨、大风后进行特殊检查，检查各系统工作是否正常。

5、应急照明

每季度一次专项巡视检查，巡视检查各层应急照明电源控制箱工作是否正常。

每季度一次检查清扫配电柜、应急配电箱，紧固各个连接点、检查小母线和空气开关工况是否正常。具体内容包括配电箱开闭良好，外观无破损无变形，安装牢固无松动，标识清晰无缺失，各指示灯工作状态显示正常。地线无缺失、孔洞封堵，控制箱内线路整齐不凌乱，元器件及线路无老化及过热现象

1、VRV室外机组

熟练掌握机组的启动与正常运行的操作方法。

负责巡视检查运行情况并做好记录。

按要求做好机器设备、系统的清洁，保持卫生、安全。

每年一次定期巡检、清洗室外机、补充氟利昂及压缩机油品、更换故障配件，包括压缩机等。18次/年（换季保养2次、月度巡检12次、夏季增加4次）。具体工作如下：

（1）VRV室外机：感官检查VRV室外机，是否运行平稳良好，无异响，室外机外罩牢固无缺失，基座无松动或损坏，根据气温及外机清洁情况进行清洗（纳入每次换季保养中），确保外机散热良好。

（2）控制柜：检查控制柜安装是否牢固，无变形无损坏，柜内元器件无过热现象，清理柜内灰尘。

（3）电缆桥架：电缆桥架牢固，盖板无缺失松动，对隐患桥架进行加固。

（4）风机盘管：风机盘管运行平稳良好，无损坏过滤网，对脏污及损坏过滤网进行清洗或更换。

（5）对空调机进行维护保养，确保冷凝器、压缩机部件运转正常，皮带未有磨损情况，电路未出现裸露漏电现象。

2、风机盘管

每年一次对空调风道进行清洗，包括除锈、清洗、查漏、堵漏等。

楼宇内空调风道清洗完毕后，由专业机构检测风道空气质量，并保存检测报告

3、新风机

每天巡视检查新风机组运行情况。

每年两次，清洗新风机组过滤网，感官检查风机风扇运行情况，风机皮带是否松动或损坏。

每年两次，检查风机转动是否灵活，是否有损坏过滤网及时处理。

每年两次，对新风机组供回风口过滤网进行清洗，包括新风机PM2.5过滤网。

每年一次更换维保新风机PM2.5过滤网

楼宇内各新风机清洗完毕后，由专业机构检测风道空气质量，并保存检测报告。

PM2.5滤网易积累污垢需重点清洗或更换，清洗风机叶轮，风道/风箱、回风/送风口，对风道等喷洒消毒剂，杀灭细菌，霉菌。

4、分体空调

每半年一次分体空调维保，具体包括如下内容：

空调清洗室外机、加氟，含压缩机维修、确保冷凝器、压缩机部件运行正常。

空调过滤网拆卸清洗，滤网如有明显污物、破损及时更换。

检测空调机电路未出现裸露、漏电现象。

1、给水系统

（1）每天巡视检查给水设备设施的运行情况及主管线是否有渗漏现象，随检、随报、随修。

（2）每周一次巡视检查水箱紫外线消毒器的工况，发现问题及时处理。

（3）每季度一次高区给水变频器维保，维护保养水泵、电机、控制系统及给水管线，更换轴封、轴承等。

（4）每半年一次开水器维保，更换开水器滤芯，检查温控器、加热棒、电控系统、液位阀、水龙头、上水管是否正常，更换故障配件。

（5）每年清洗生活水箱两次，同时检查生活水箱的接缝是否完好，生活水箱是否锈蚀或变形，发现问题及时处理。每半年由专业机构检测一次生活水水质，并保存检测报告，保证给水质量满足国家要求。

（6）入冬前采取措施做好冬季防冻保温工作。

2、排水系统

（1）每天巡视检查排水设备、排污泵系统等设备设施的运行情况，检查排水系统管线是否畅通，随检、随报、随修。

（2）外围设施：日常运行中，随检、随报、随修。雨季（5月-9月）每月一次专项检查维护保养排水系统设施设备井盖雨水箅是否断裂锈蚀，标识是否清晰；检查排水井、沟内是否畅通无杂物。

（3）入冬前采取措施做好冬季防冻保温工作。

（4）化粪池清掏：每季度清掏表层漂浮物再清掏底层沉积物；清掏后应将现场清理干净；清运过程中不准有任何污水、污物遗漏；每半年由专业机构检测一次并保存检测报告。

（5）每半年一次污水管线疏通，疏通污水拥堵管线，疏通后应将现场清理干净；清运过程中不准有任何污水、污物遗漏。

1、热力系统维保

（1）根据甲方要求和天气情况作好供暖前的检修工作。

（2）供暖期间每天巡视检查设备运行情况。

（3）每次系统注水时测试软化水再生情况，清洗树脂、盐箱，满足国家标准。

（4）每年维护保养二次，内容包括检查各种继电器动作是否正确可靠，信号灯、指示仪表是否正常准确；检测电动机绝缘，轴承、风扇有无异常声响，维修脱漆、变形外壳；对锅炉排烟风道进行清洗，包括除锈、清洗、查漏、堵漏等。

（5）配合专业厂家维护保养各种水泵，确保轴承灵活、水泵轴无卡住现象、水泵叶轮不碰撞、轴封不漏水，外壳无脱漆或锈蚀；冲洗交换器，管道过滤器。

（6）配合专业厂家对热力站内板式热力交换器定期除碱、清洗、更换密封打压试。

2、锅炉维保

采暖锅炉每年两次（3月、10月）两次维保，生活热水锅炉每季度一次维保。 具体内容包括：

锅炉内部叶轮磨损检查，两翼烟道、烟箱、后部检查孔、排污、清灰。

锅炉焊接板内外确保无腐蚀，水位，水质压力表的调节，确保锅炉正常运行，循环泵清理。

紧固螺丝密封性良好，且噪音符合国家标准。

检查各种信号灯、指示仪表是否正常准确；检测控制电器绝缘，维修脱漆、变形外壳，内部管路渗漏现象。

维护保养锅炉各种水泵，确保轴承灵活、水泵轴无卡住现象、水泵叶轮不碰撞、轴封不漏水，外壳无脱漆或锈蚀；冲洗交换器，管道过滤器。

根据使用情况，随时调整热水炉出水温度。每天巡视检查设备运行情况。

3、地暖设施清洗维保

每年一次地暖设施清洗维保，具体内容包括

对地暖设施检查并清洁，保持设备状态良好，对温度和压力进行测试调整，确保温度和压力在正常范围内；

对破损部件进行更换，保证工作无异常；检查管道、阀门、电磁阀，确保管道无漏水、渗漏现象；

阀门开关无松动、漏气现象，电源插头、电线无松动、损坏，控制器、传感器工作状态良好，确保灵敏度、准确性、断路器工作正常工作，确保安全性和可靠性。

1、电梯急修

专人负责，对电梯关人、冲顶、蹲底等情况接报后立即通知专业维保厂家到场处理，并在厂家应在报修后30分钟之内到达现场，并对故障电梯按照行业要求进行防护，防止事态扩大。

2、电梯维护保养

每半月进行一次维护保养，保养内容如下：

（1）电源开关、安全开关：巡视检查熔断器、熔丝接触情况，检查急停、安全窗、底坑开关；维护保养系统装置及开关。

（2）曳引机：检查减速机油位、油温及运行是否平稳；检查、维护、保养减速机滚动、滑动部位、油位、联轴节、绳槽、螺栓。

（3）电动机：巡视检查电机温升、电机转速；维护、保养测速系统，清洁电动机。

（4）制动器：巡视检查制动情况、间隙、抱闸扳手；保养润滑、螺栓、线圈温升、抱闸间隙等。

（5）控制柜：巡视检查电气元件；检查、维护、保养控制柜内元件、仪表等。

（6）限速器：巡视检查限速器涨紧装置、安全开关；每月一次维护保养限速系统夹绳钳口、旋转部位、涨紧轮的轮槽涨紧、电气开关。

（7）电梯轿门系统：巡视检查厅门门锁、厅轿门开关动作、安全开关光电装置、层门；维护保养厅门、轿门系统各部位灰尘油污、给各部位润滑。

（8）轿内、层显：巡视检查指示灯显示情况；维护保养操作盘显示系统的按钮、开关、轿内及各层外呼装置。

（9）井道系统：巡视检查导轨间隙、靴衬、随行电缆及坑底；维护保养导轨、加油盒，清洁坑底卫生。

（10）机械部分：巡视检查传动及滑动部分；检查、维护、保养钢丝绳张力、锈蚀磨损情况、绳头螺母开口销和备母。

（11）对电梯系统进行日常巡视：随时检查电梯运行情况，及时处理电梯故障。负责跟进的电梯年检工作。

（12）运行前检查：电梯运行停止使用三天以上，应在开梯前进行一次详细检查后方可使用。电梯运行安全可靠。

3、电梯年检

每年在国家规定期限内对园区所有客梯办理特种设备年检手续，取得年检合格证。

电动门、平开门、坡道快速门维保

每季度一次维保。

例行巡检电动门、平开门、坡道快速门供电、机械、皮带等项目，现场检查电动门开关运行情况。

检查金属配件如门拉手、合页等；门框以及玻璃门固定框避免刮蹭；调整地簧，门轴使门开闭更加的流畅；清理边角，避免积物，防止门出现故障，更换故障配件。

检查门外表；机芯各个接口的连接，防止连接固件松动；定期润滑机芯部件；检查电气系统线路连接，保证线路连接的稳定，接地连接，防止漏电。

电动伸缩门维保

每季度一次维保。

检查电动门、门框地簧、机芯、电路、电源、控制器、电压、电动刹车、基础配件、紧固零部件，易损件及时更换，确保电动门无腐蚀，无变形或损坏。

检查传感器安全系统确保传感器正常工作，安全系统已开启，主配件如电机、传动部件、门体等，出现故障及时修理，或更换。

对电路、电源及电线进行检查，确保电路未出现裸露，漏电现象；进行润滑保养、清洁轨道，确保正常运行，且噪音指标符合国家标准。

电动窗帘维保

每年一次维保（阳光房2次/年）。

检查主机、卷帘轴、电源、遥控器、接收器、点击、传动系统、窗帘布料、窗帘布料，外观。

确保电源正常有电流输出，确保电池有电能正常使用。

检查电机确保连接线无松动、无烧坏、对传动系统卷帘轴进行检查，确保正常运转未有磨损情况。

检查各部件连接确保可靠，确保主机与卷帘轴连接可靠。

有明显污垢或破损应及时更换，

在轨道中添加润滑剂，保证电动窗帘润滑，且噪音指标符合国家标准。

运动器材维保

每季度一次维保。

外观检查器材的使用状况和部件磨损状况。

检查螺栓、螺母是否松动并采取相应措施。

根据生产厂商提供的技术资料进行：

设备运行测试。

设备标准化运行部件润滑，必要时进行跑步带上蜡润滑。

校正、调整跑步带和驱动皮带，对轻微的掉漆部位进行补漆。

器材被覆盖区域清理、除尘，必要时进行马达区域除尘。

检查电机碳刷的使用情况。

保养工作完成后检查器材的各项功能是否正常。

清洁保养工作区域。

窗户维保

每月一次维保，外观以型材的维护，检查型材接缝处的密封胶条，若出现老化、开裂、脱落及时跟换同规格胶条，避免漏水漏风。

五金配件的检修，铰链合页是否有松动、检修锁具把手是否灵活、锁芯是否卡顿。

玻璃密封维护，检查双层玻璃是否出现水雾、水珠，若出现及时更换真空玻璃。

软膜天花灯

每月一次维保，日常清洁保养、污渍清理。破碎与部件的维护：小破损修复、龙骨与边角的检查、灯光与线路的排查。

每半年一次维保。

门体类：需检查门体有无变形，锈蚀，密封条是否完好，定期加注润滑油。

阀门类：检测阀门开关是否顺畅，指示刻度是否准确，定期操作启闭3、通风设备保养：风机检测风机叶轮有无积尘，锈蚀，电机是否正常，轴承定期加注润滑油。

给排水设备：战备水箱，水泵，检查管道无锈蚀漏水水泵运行正常，地漏是否通畅，定期运行水泵。

（八）其他检测

防雷检测

每年一次防雷检测。

（1）接闪器检测:

检查接闪杆、接闪带(网)的材质、规格、安装高度是否符合设计要求，有无锈蚀、断裂、变形等损坏情况。

测量接闪带(网)的网格尺寸、支持件间距，确保符合对应防雷类别的规范标准(如二类防雷建筑物接闪网网格不应大于10mx10m或12mx8m)。

（2）引下线检测:

核查引下线的数量、布置位置是否与设计一致，材质、截面尺寸是否达标，有无被腐蚀、机械损伤或被遮挡情况。

（3）接地装置检侧：等电位连接检测

检查建筑物内金属管道(给排水、消防、燃气等)、金属构件(钢结构、电梯轨道)、电气设备金属外壳、弱电系统(监控、网络)设备等是否与等电位联结端子板可靠连接，连接导体的截面尺寸是否达标，有无松动、锈蚀。

（4）检测完成后，整理所有检测数据，出具详细的防雷检测报告，明确合格项、不会格项及具体检测数据，不断整改，确保检测合格。

仪器仪表检测

每半年一次检测，对高压手套（进行耐压试验）、绝缘靴（进行耐压试验）、验电器（进行声光声响耐压试验）、接地线（泄漏电流检测）等安全用具进行检测并出具报告。

（九）燃气设备

1、燃气设备维保

每月一次燃气设备维保。

（1）6号楼燃气间、3号楼燃气间：

燃气表间无杂物，无异味，干净整洁；

燃气表间灯光照明正常；

燃气表间门窗正常。

（2）园区内所有供气设备设施维保：

1. 燃气调压箱维保。保证维护期内燃气调压站（箱）系统的正常运行，制定调压设备维护修理计划。设备发生故障，接到报修电话后，2小时内到达现场排除故障，确保用户燃气设施安全运行。每年清理过滤器1次，保养调压器1次，并根据天气变化和需要随时重新调整放散阀。根据工况的变化，随时做好各项调试保养工作。

2. 户内燃气设施维保。涉及引入口至燃气用具的立管阀门间的相关燃气设施的维保服务，具体涵盖的设施有：燃气计量仪表、计量间、户内燃气立管管道及其管件。每月1次安全检查和每半年1次挂压严密度试验安全检查，及时更换破损胶管；发现漏气及时修复；对于燃气间环境、通风、照明问题，表包封问题及时提出书面建议书。

3. 燃气报警系统维保。每季度1次对燃气报警器系统进行维护保养，包含探测器检测，控制箱检测、联动测试、紧急切断阀测试、线路检测等。48小时内解决系统出现的一般故障（如个别探测器的故障等）；一周内解决系统出现的特殊故障（如控制器故障、多个探测器同时故障等）。

（3）燃气调压箱：

燃气调压箱整体检查正常。

2、燃气检测

每年一次燃气检测，根据《城镇燃气报警控制系统技术规程》CJJ/T 146-2011规定，对燃气报警联动箱、燃气报警探测器、燃气报警控制器检测并出具检测报告。

（十）设施设备维修内容及要求

物业公司负责全量设施设备维修（小修），1000元以下维修备件费用包干，维修内容包括且不限于以下内容。

（1）电动平开门：日常运行中，随检、随报、随修,每季度例行巡检，内容包括电动平开门供电、机械、皮带等项目，现场检查电动门开关运行情况。

（2）手动平开门：日常运行中，随检、随报、随修，每季度检查金属配件如门拉手、合页等；门框以及玻璃门固定框避免刮蹭；调整地簧，门轴使门开闭更加的流畅；清理边角，避免积物，防止门出现故障。

（3）电动窗帘：日常运行中，随检、随报、随修，定期（待定）检查主机与卷帘轴的连接可靠性；电机运行情况；传动部件及滑轨是否老化或脏污，并及时润滑；电控系统运行正常，动作准确。

（4）热水器：每半年更换一次净水滤芯，日常运行中，随检、随报、随修，每半年专项检查热水器各部件（如水龙头、感温器、液位器、电磁阀、加热器等）是否渗漏、动作是否准确灵活，更换故障配件。

（5）窗户：日常运行中，随检、随报、随修，全年分批次对园区所有窗户的拉手、合页、滑块、电控、窗框进行维护调整。

（6）其他机电类：日常运行中，随检、随报、随修，如冰箱、微波炉、擦鞋机、伞袋机、电视、饮水机、扫雪机、洗地机、扫地机、扫地车、吸尘器、吸水机、单刷机等。

（7）坡道快速门：日常运行中，随检、随报、随修，定期（待定）检查门外表；机芯各个接口的连接，防止连接固件松动；定期润滑机芯部件；检查电气系统线路连接，保证线路连接的稳定，接地连接，防止漏电。

（8）软膜天花灯：日常运行中，随检、随报、随修，根据需要对软膜天花内的电源、光源进行维修及软膜天花复位。

（9）健身器材：待定，专业厂家维保。

（10）外围石材：日常运行中，随检、随报，高度2米以下、2平米以内随修。半年一次专项检查外围地砖及石材是否平整，是否有破损或粘接不牢的现象。

（11）各种标识及标志线：日常运行中，随检、随报、随修。半年一次专项检查各种标识、是否清晰、牢固；检查标志线是否清晰；检查交通设施是否完好无损。

（12）楼内墙面、地面石材：日常运行中，随检、随报，高度2米以下、2平米以内随修。每半年专项巡视检查已竣工交付使用的部位是否有破损、裂缝、塌陷、变色、粘接不实、划痕等。

（13）玻璃幕墙及防水：日常运行中，随检、随防护。每半年专项巡视检查是否有破损、裂缝、变色、粘接不实、划痕、渗漏等，发现问题及时处理。

（14）人防设施设备：按照国家规定，每年两次由维保厂家对人防防护设施（门、窗、井）；通风设施（井、风机、阀）；电气设施（配电、控制）；水设施（给水、排水）按相关标准进行维护。

（十一）园区设施设备管理服务

安全管理工作坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的安全工作方针，通过专业化、精细化的安全工作，完善人防、物防、技防等安全防范措施，全力保障园区的人员和财产安全。

园区室外绿地、花草树木的养护及管理，监督室内租摆绿植养护情况；室外绿化养护执行北京市《城镇绿地养护技术规范（DB11/T 213-2022）》中规定的一级养护标准；绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，对身体健康无危害。

园区绿植养护费用包干，由物业公司全量承担绿植养护工作。若因物业公司原因导致绿植死亡，物业公司承担全部补种费用。园区室外绿化数据明细详见附件4。

室内绿植养护：

1、绿植生长正常，叶片颜色正常，叶面整洁光亮，植株生长健壮，定期擦拭。

2、保持盆底、托盘无积水、无泥土、盆外壁四周无污渍，定期清洁。

3、绿植养护期间适当的浇水，不能过于干旱或潮湿，以免植株脱水或烂根。

4、绿植适度修剪，室内绿植保持良好的视觉效果。

5、定期对水培绿植的花瓶进行清洗和根部修剪。

外围绿植养护：

1、园区树木生长正常，绿地整洁，并根据季节情况对园区树木、草坪等植物做好养护工作，如松土、浇水、修剪、施肥、打药等。

2、每年3月进行绿植草坪反清水、树木干枝枯叶清理工作。

3、根据天气每年4月底至5月初种草花。

4、每年11月进行草坪浇冻水、树木修剪、防冻保护等工作。

1、绿化养护技术措施完善，管理得当，植物配置合理，基本达到黄土不露天。

2、园林植物生长正常，新建绿地各种植物3年内达到正常形态。

3、园林树木树冠基本完整，主侧枝分布均称、数量适宜、修剪合理，内膛不乱，通风透光；花灌木开花及时、正常，花后修剪及时；绿篱、色块枝叶正常，整齐一致；行道树无缺株，绿地内无死树。

4、落叶树新梢生长正常，叶片大小、颜色正常，在一般条件下，黄叶、焦叶、卷叶和带虫尿、虫网的叶片不得超过5%，正常叶片保存率在90%以上。针叶树针叶宿存2年以上，结果枝条不超过20%。

5、花坛、花带轮廓清晰，整齐美观，适时开花，无残缺。

6、草坪及地被植物整齐一致，覆盖率95%以上，除缀花草坪外草坪内杂草率不得超过2%。草坪绿色期：冷季型草不得少于270天，暖季型草不得少于180天。

7、病虫害控制及时，园林树木有蛀干害虫危害的株数不得超过1%；园林树木的主干、主枝上平均每100cm2介壳虫的活虫数不得超过2头，较细枝条上平均每30cm不得超过5头，且平均被害株数不得超过3％。叶上无虫粪，被虫咬的叶片每株不得超过5%。

8、垂直绿化应根据不同植物的攀缘特点，采取相应的牵引、设置网架等技术措施，视攀缘植物生长习性，覆盖率不得低于80%，开花的攀缘植物能适时开花。

9、绿地整洁，无杂物、无白色污染（树挂），绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）、绿地内水面杂物应日产日清，做到保洁及时。

10、栏杆、园路、桌椅、路灯、井盖和牌示等园林设施完整、安全，基本做到维护及时。

11、绿地完整，无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉拴刻画等现象。行道树下距树干2m范围内无堆物、堆料、搭棚设摊、圈栏等影响树木生长和养护管理的现象。

主要包括对园区内公共区域和办公室内部保洁、停车场保洁、生活垃圾分类及清运，其中独立办公室需双人打扫；以及园区楼宇外墙清洗、地毯清洗、石材养护、四害消杀。

1、大厅保洁

（1）每日巡回清洁地面及推尘；可触及部位的墙壁2M以下、可触及部位的圆柱抹尘除手印；玻璃门、玻璃幕墙、不锈钢框擦拭结晶光亮无污迹；地垫吸尘、清洗、捡拾无杂物；指示牌、金属件擦拭无手印、污迹；护栏扶手的清洁无尘；整理沙发、茶几、垃圾箱、烟灰桶。

（2）每日一次清理卫生桶、大堂装饰物擦尘。

（3）每周一次墙身清洗、清洁墙身悬挂物、垃圾桶彻底清洗。

（4）每周一次清洁窗头、门头、踢脚线。

（5）每月一次空调风口表面清洁除尘、擦拭大堂立面玻璃。

（6）每周一次金属件清洁。

（7）每月一次消防设备外表擦拭。

（8）每季度一次排风口清洁。

2、楼层保洁：

（1）每日巡回保洁通道、清理烟灰桶、擦拭客梯门、电梯按键、地面推尘，清理卫生桶。

（2）每周一次拖抹地面、清洁指示标识、擦拭排风口百叶窗门。

（3）每月一次擦拭高度2米以下部分墙面、明装管道、电梯槽、灭火器箱。

（4）每月一次擦拭天花板、顶棚、风口表面除尘。

（5）每周一次步行梯清洁。

（6）每月一次墙面、天花除尘。

（7）每月一次外露设备清洁。

3、公共卫生间、开水间：

（1）每日巡回保洁卫生间擦拭马桶、小便池、水台、地面、镜面、水龙头、坐厕间隔板、坐厕板、内部卫生纸架、木门、垃圾桶（冲洗）电镀件、墩布池及开水间饮水机具表面。洗手液、护手霜、香球等；消耗品的补充。

（2）每周一次墙壁的清洁。

（3）每周对卫生间进行一次大清。清洁隔板及门，坐便器消毒；小便器、盖碗、洗手池内壁除垢。

（4）每月一次天花板、风口表面、墙面擦拭、除尘。

（5）每月一次天花板空调通风口擦拭。

4、电梯：

（1）每日循回擦拭门、轿厢、镜面、指示牌、扶手按键。

（2）每日一次电梯轿厢地毯吸尘。

（3）每月一次清洁电梯底部、电梯底槽。

（4）每周一次电梯槽清洁。

（5）每月一次顶灯清洁、工程配合。

（6）每周一次轿厢地毯清洗。

5、公共场地及道路：

（1）每日巡回清扫地面卫生。

（2）每日一次擦拭闸机、伸缩门。

（3）每周一次擦拭高度2米以下灯杆、地灯、指示牌标识。

（4）每月一次清洁水沟、消防门、灭火器箱表面、冲洗地面、刷洗踢脚线。

（5）每月一次清洁各楼宇玻璃。

（6）每月一次清洗出入口坡道。

6、入室保洁：

（1）每日打扫独立办公室并保证双进双出。

（2）每日一次用相应抹布依次擦拭办公桌、椅子、沙发、茶几、地脚线、插座表面、卫生间、不锈钢等设备设施清洁。

（3）每日一次擦拭会议桌、座椅、茶水柜、饮水机表面、地面、窗台。

（4）每周一次清洁独立办公室、休息室、卫生间、防滑垫。

（5）每月一次擦拭文件柜顶部、风口、墙壁。

（6）每半年一次清洁各种管道、墙身、天花板及风口。

7、垃圾清运：

（1）每日将各楼宇垃圾清理到垃圾房并做好四类垃圾分类。

（2）每天垃圾日产日清，将垃圾房内垃圾清运至环卫局指定地点清理完后对垃圾房内地面、垃圾桶进行全面消毒。

8、地下停车场：

（1）每日巡回擦拭电梯门、清洁卫生桶；车道地面、地漏清洁。

（2）每半年一次清洁顶棚、管道、排风口。

（3）每季度一次各类管道清洁（高度2米以下）。

9、洗车服务：公务车辆及内部员工车辆清洗

（1）每日有对自费车辆进行外部清洗。

（如有特殊需求可按要求进行清洗）。

（2）每日对公务用车(10余辆）免费清洗。

（3）自助车辆可提供吸尘器、工具、洗车液、抹布等工具（物业公司承担相关费用）。

具体详见附件5，对于专项保洁服务量，根据实际需求据实结算。

前台来访登记，公司来宾接待，日常办公会议服务，园区大中型会议和培训服务，会议室设施设备的日常管理，信函书报收发，代收（寄）员工快递以及其他各级领导交办的事务性工作等。

乙方需根据甲方要求，对参加培训及会议人员提供优质的客房服务，内容包含不限于：前台办理入住、整体室内清洁、提供开夜床服务、协助搬运行李、室内物品清理、寝具每日更换清洗、清洗地毯等。

1、前台24小时办理住宿，问询和发放、回收房卡工作；

2、及时掌握房态供应状况、了解抵达、离店情况，做好分房工作；

3、负责前台内、总布草间卫生情况及设备设施的维护；

4、前台夜间值班巡视不少于2次，处理夜间突发事件；

5、办理房间遗留物的保存及邮寄服务；

6、负责客房住宿人员的行李搬运；

7、客房大厅休憩区的基本服务；

8、办理接待住宿发放相关手册、资料；

9、及时处理房间的突发状况；

10、勤务工作，关闭西侧窗户窗帘、悬挂勤务温馨提示牌；

11、培训学员住宿期间快递接收及领取。

1、按规定每日领取楼层卡和做房记录表；

2、与前台核对负责楼层的每日房态情况；

3、按照做房流程标准：敲三下门（如挂着“请勿打扰”牌，不得敲门打扰并做好记录）进门、清洁房间、离开房间；

4、服务员进门后首先有规律地围绕客房一周，从顶部检查到地面每一个角落；

5、打开窗户、窗帘按清洁顺序及卫生标准做好客房卫生；

6、按要求统一摆放客用品及布草；

7、清洁完成房间后在复查房间一周，检查无误后关闭窗户离开房间，填写做房记录表；

8、清洁房间的同时检查房间内的设施是否正常；

9、勤务工作会议室的清洁卫生；

10、每日1次母婴室清洁工作；

11、A101值班室节日期间客房服务保障工作。

1、服从行政服务中心住宿申请的安排；

2、主动联系住宿相关人员，了解抵达客房时间、告知办理入住位置及房间号，如京外人员住宿客房主动告知本市天气情况；

3、根据住宿人的人数、职位、量级等特征进行有针对性的分配房间；

4、大型会议、培训住宿，需事前制定好接待住宿计划及标准、房间分配原则；

5、会议、培训预定或特别交代关注的房间设置为预留房；

6、分房前认真审核住宿申请的要求，尽量避免转房；

7、房态控制，预防爆房。

1. 协助IT系统的需求管理、问题跟踪及功能修改文档编写。

2. 协助管理系统账号管理及权限分配，确保账号安全规范。

3. 协助系统功能验收测试，制定培训计划并开展用户操作指导。

4. 定期汇总运维数据，编制IT运营分析报告及月度工作报告。

5. 维护物业相关供应商内部网络账号体系，维护权限与访问安全。

6. 协调IT资源，落实日常行政支撑事务。

1. 按照园区门禁卡和车辆进出管理规定，制作登记发放回收园区各类门禁卡，修改门禁权限的和登机车辆信息。

2. 统计园区整体空间管理数据，包括家具调整，房间使用功能改变等。

3. 完成相关行政信息统计与报表编制，包括且不限于网约车、门禁卡、车牌等信息。

4、协助甲方下方园区服务相关通知。

1、提升项目品质等业务的管理工作；

2、简历制定项目品质管理体系，建立和实施品质标准和评估程序，根据实际情况进行调整优化；

3、协调各部门之间的沟通合作，确保质量系统的有效运营和实施；

4、制定并实施品质培训计划，确认物业员工的品质意识；

5、定期组织对各模块进行品质检查，输出检查报告，跟进整改。

1、准备物业及其他相关费用结算相关资料。

2、按照相应流程规定完成物资采购（办公用品、家具、绿植等）办公用品发放、家具领取等事宜。

3. 管理办公用品库房及家具库房，对仓库物资进行妥善维护、保管，熟悉物资材料性能及保管方法。

4. 协助起草各种文件，制作各种表格。

5. 负责物业办公用品的申领、分发和管理，保障办公物资充足。

6. 负保管物品进行验收并安放到指定位置进行存放，按照相应流程规定完成物资采购（办公用品、家具、绿植等）办公用品发放、家具领取等事宜。

7. 做好仓库防火、防盗、防水等情况的安全检查工作，发现漏洞需及时通知相关工作人员进行妥善处理。

1. 下单物资采购及准备采购报账资料工作。

2. 办理物业管理服务费报账及能耗核算。

3. 协助相关供应商考核及采购交付率统计。

4. 定期盘点现有物资，协助报废损坏物资。

5. 维护系统内物资条码信息，执行甲方交办的其他行政与采购相关事务。

1. 协助园区行政工作的定期总结汇报，撰写制度文件、流程规范、措施及通知等文案。

2. 参与制定及优化物业服务作业计划，完善相关任务与标准。

3. 协助管理系统配置与数据维护，确保信息准确性和时效性。

4. 协调跨部门协作，推动体系文件与系统更新的有效实施与落地。

5. 高效完成甲方交办的各项专项支持工作，确保任务高质量交付。

6. 负责园区各类数据统计、分析，利用分析工具编制相关运营报告，确保数据与文档的准确性和及时性。

7. 协助监督报告内各项措施的落实。

★1．乙方必须设立1个现场物业服务组织机构，配备经理和各管理岗位人员。各岗位人数配置不低于附件6的要求。

2．乙方入驻物业时提供详细、合理的物业服务机构的岗位设置、人员名单（含简历、任职岗位），经甲方审查确认后备案。

3．必须制订切合甲方实际的物业服务方案、管理制度、岗位职责、考核奖惩制度和工作计划，建立专业稳定的物业组织机构和管理队伍，依法制定人员聘用制度和招聘方案。

1．乙方聘用人员必须严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》以及《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，必须与被聘用人员签订劳动合同，并按有关规定为其购买社会保险。

2．乙方聘用服务人员必须经过严格审查和健康检查，所聘用服务人员必须政治可靠、身体健康、形象端庄，具有较强的服务意识和责任心，工作勤奋，业务技术熟练，讲文明、有礼貌，言行规范，不得有违法犯罪行为，自觉遵守国家法律法规和甲方的各项规章制度，以及社会公德和职业操守，无劳动教养和刑事犯罪记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动。

3. 物业全体人员（含非驻场人员）应遵守《中国铁塔产业园物业人员行为规范》

4．物业服务机构重要岗位人员的聘用和辞退必须经过甲方审定，其他人员的变动必须报甲方备案，甲方有权保留服务质量好的物业管理人员；现场各岗位人员缺编不得超过10个工作日，除劳动合同到期或个人辞职因素外，乙方不得随意更换物业工作人员。重要岗位信息详见附件6。

5．乙方任何人员不得兼任甲方以外的任何其他物业的职务或工作。

6. 乙方每年应为所有服务人员购置2套定制工服（夏装冬装各一套），三年共计六套。

7. 驾驶员岗位每月人员费用2700元/人(不含税)，包含餐费，体检费，节日慰问费，安全行驶费。本费用从暂列金支出。

8. 人员加班要求：

人员加班费用应根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》以及《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，由甲乙方确认，并据实结算加班费用。下列加班费用纳入物业整体费用：

（1）楼栋管家岗位，每工作日至少加班3.5小时进行健身房值守工作。

（2）行政助理岗位，法定节假日每日至少加班12.5小时进行1号办公楼前台值守工作。

（3）客房整理岗位，法定节假日每日至少加班9小时进行客房前台值守工作。

（4）法定节假日包括公休日为20天，节假日为12天，包括元旦3天（1天节日、2天公休日）、春节8天（3天节日、5天公休日）、清明节3天（1天节日、2天公休日）、五一劳动节5天（2天节日、3天公休日）、端午节（1天节日、2天公休日）、中秋节（1天节日、2天公休日）、国庆节7天（3天节日、4天公休日）

岗位及人员具体要求详见附件6。

考核以月为单位进行，考核总分100分，考核分数四舍五入，保留整数，如96.5则考核分数为97，96.3则考核分数为96。考核指标详见附件7。其中安全生产事故和异常事件数量单独扣罚。

考核分数与物业服务费支付比例

物业服务费按季度支付，应付价款计算公式为：

月应付价款=月服务费×当月实付比例（季度付款为当季度各月应付价款之和）。

当月服务考核分数与物业服务费支付比例关系如下：

园区系统工单（补单）发起作业指导书（SOP）

目的

为规范物业服务工单发起流程，提升运营效率，确保作业标准化、流程化、可追溯化，结合园区系统工单管理要求，制定本规范。所有工单发起需通过园区系统操作，并遵循以下场景分类及流程要求。

此规范适用于中国铁塔园区系统及中国铁塔视联平台（智保系统）。

工单分类及发起规范

运营计划工单

根据技术规范书内容制定的固定周期性作业计划，按部门划分作业内容（环保、安保、工程、客务、客房、办公室）。

发起要求

计划制定：由物业管理部门统一编制作业计划，行政服务中心确认，明确作业内容、频次（每周/月/季度/年）及标准要求。

工单下发：系统自动按计划时间生成工单，派发至对应部门执行人。

响应时效：执行人需在工单派发后4小时内确认受理，并在计划时间内完成作业。

验收标准：作业完成后需上传清晰作业照片（使用马克水印相机，含项目、巡检类型、巡检人、巡检时间、备注、地点），并填写执行结果。

计划调整机制：若因现场运营情况需变更作业计划，需由物业部门经理上报至行政服务中心，经行政服务中心同意后更新系统。

巡视问题（外协自查）工单

物业人员在日常巡视中、外协自查等非计划任务时，发现园区设施损坏、环境卫生、安全隐患等问题时发起。

发起要求

发起路径：

园区系统-维修/整改-新增故障维修/新增小型整改。

园区系统-任务管理-临时任务管理-新增任务。

新增故障维修：填报报修区域、报修类别、待维修描述、现场图片上传。

故障维修负责人接到工单后，需4小时内接单，8小时内根据问题类型进行专业处理。

新增小型整改：需在小型整改页面申报立项事宜，改造区域、工程名称、整改计划开始时间、完成时间、工程描述、整改类别等，按整改方案填报，并跟踪整改进展。

外协自查任务经评估需维修/整改的，转为维修工单或指派第三方维保单位（各部门遵守园区岗位职责进行专业维护）。

附件要求：上传问题现场照片（至少2张，含全景及细节），必要时标注示意图。

响应时效：需在2小时内完成工单发起，紧急问题需立即发起并电话通知相关责任人。

责任分配：工单自动派发至对应部门（如工程部维修执行人）。

验收闭环：工单完成后由巡视发起人复验并进行服务评价。

发现安全隐患工单提起

适用范围：日常巡视、设备检查或员工反馈中发现的可能危及人身安全、设备运行或园区秩序的安全隐患（如消防设施损坏、电气线路裸露、高空坠物风险、疏散通道堵塞等）。

发起路径：园区系统-维修/整改-新增故障维修工单（需备注“XX安全隐患”）；紧急情况下可通过电话通知安全负责人，后续补录系统。

工单内容：

详细描述隐患位置（精确到楼栋、楼层、区域）、隐患类型（如消防、电气、结构等）、以及可能造成的后果。

上传现场照片（至少3张：全景、隐患细节、周边环境）。

工单判定为小型整改项目，可转提新增小型整改工单

响应时效：

高风险隐患（如火灾隐患、电气短路）：需立即发起工单并电话通知安全负责人，1小时内到场处理。

中低风险隐患：需在4小时内完成工单发起，24小时内制定整改方案。

闭环要求：

整改完成后需由相关部门联合发起人现场验收，上传整改后照片及说明。

整改报告由整改部门留存，待备查。

员工委托工单

园区员工通过楼宇管家、前台、电话、线上系统等渠道提出的服务需求。

发起要求

信息核实：物业人员需认真确认需求内容及紧急程度。

发起路径：物业人员确认需求后，按对应路径发起提单：

工程维修类：园区系统-维修/整改-新增故障维修。

其他类：园区系统-任务管理-临时任务管理-新增任务-员工线下发起。

工单填写：

故障维修：在系统中录入基本信息（如联系人、联系信息、园区员工姓名、园区员工联系信息等）、报修信息（报修区域、类别、描述及现场图片等）。

其他类：在系统中录入基本信息（如任务发起人、任务名称、归属专业、作业类别、任务描述、现场图片）、处理信息（完成时间、详细描述、现场图片、物资消耗等）。

审批流程：涉及费用或采购的工单，需提前与行政服务中心报批，确认后按采购流程提交申请。

服务评价：员工委托的故障类维修工单由园区员工进行服务评价（评价非必须）。

紧急维修工单

突发性紧急事件（如水管裂开、电路故障、浸水等），需立即处理但无法提前报单的情况。

发起要求

优先处理：执行人可先行处理问题，但需在24小时内补录工单，并上传处理前后对比照片及维修记录。

说明要求：补单时需备注“紧急先处理后补单”，详细说明事件经过及处理措施。

采购/零星工单

需采购物资（如绿植、定制家具）或执行非计划性零星作业。

发起要求

需求说明：明确采购物品名称、规格、数量、用途，或零星作业内容，单项物品的预计采购总金额（单价×数量）≥500元≥500元的，采购专员需比价后由申请人进行采购发起。

审批流程：物资采购-采购申请-物业经理审批-行政服务中心审批，通过后由采购专员进行采买，到货后入库，每个环节须如实填写，不能弄虚作假。

注意事项

所有工单内容需真实描述，禁止虚报、伪造。

涉及第三方服务的，需留存服务记录及验收凭证。

工单发起人需对信息准确性负责，虚假提报将追责。

园区系统物业运营计划作业制定及回单

作业指导书（SOP）

目的

本SOP旨在规范物业在园区系统各部门的作业计划制定及回单流程，确保作业任务明确、服务过程可追溯、结果准确可验证、质量可考核，提升园区服务效率与透明度。

适用范围

适用于园区内所有通过园区系统下发的工单，包括但不限于运营计划作业、维修/整改、员工委托派单、临时任务及其他线上工单。

运营计划作业制定

计划名称

格式：XX部门+周期+工作计划+执行人，例如：工程部每季度一次设备设施巡检应急照明巡检计划（工程部-XX）。

执行人：该项运营计划责任人。

计划详情

归属专业：明确作业所属的专业领域（工程维修、安保消防、客房住宿、环境保洁、行政事务、客户服务）。

作业类别：区分是日常维护、定期巡检、应急处理等类别。

作业主题：简洁明了地阐述作业的核心内容。

作业时长：预计完成作业所需的时间。

作业对象：明确作业具体对象，如设备、设施、区域等。

作业区域：指定作业的具体范围或位置。

执行时间：计划开始的具体时间。

作业任务

围绕作业计划，确定涵盖此项计划的明确主题。

将作业主题分解为具体、可操作的任务事项，如排水设备、排水泵（巡检）、中控室消防设备检测（维保）等。

检查标准

根据技术规范书或相关标准制定，明确作业完成后的验收标准。

示例：各楼宇雨棚清洗计划，检查标准为：雨棚玻璃光亮、透明；玻璃表面无污渍、水渍。

回单操作流程

运营计划作业回单流程

计划执行人须在任务派发4小时内接单，并在计划的作业时长内进行回单。任务结束前30分钟，系统会发超时短信提醒。

作业执行：各部门按作业任务及检查标准逐项检查，做到信息真实、准确。

回单规范

完成情况须用文字详细描述，包括作业过程、结果及任何异常情况。

如发现问题，应如实回复，并说明后续是否提单报修及报修计划，如有报修计划应提交提单证明。

上传成果照片，需覆盖全部检查项（如5项标准对应5张照片，同一设备不同楼宇至少每楼1张，以全园为参照点，同一检查事项，照片需覆盖重点区域）。

由具有资质专业机构检测的检测类计划，需上传合格检测报告，报告应为PDF格式，内容完整清晰，包含签名/盖章，报告命名应与工作任务一致：XX作业任务+报告类别概述+上传日期，如：“每半年一次生活水箱清洗二次供水检测报告20250630”。

提交至物业负责人审核，通过后提交至行政服务中心。

拍照规范

需带有马克相机水印，需体现项目、巡检类型、巡检人、巡检时间、备注、地点。

马克相机中的日期需与作业计划下达日期相符。

照片需作好命名，描述应与工作任务一致：XX作业任务+日期，如：“园区外墙清洗20250508”。

同一作业上传多张照片，可在基本命名格式的基础上增加序号来区分不同的照片，如“园区外墙清洗20250508_1”。

日常巡检照片应附上巡检的重点部位照片，如设备间、消防通道、公共区域等。

同一张作业任务照片，仅能使用一次，不可重复提交。

发现隐患需另提维修工单，并在回单中注明“已关联工单XXX，且于XX日内闭环或预计XX日闭环”。

注意事项：

作业人员须确保回单内容的真实性和准确性。若因特殊情况无法及时回单，作业人员须提前向审核人和行政服务中心说明情况并尽快补交回单。部门负责人或审核人应严格审核，避免漏报、错报或瞒报。

维修/整改回单流程

故障维修工单

维修负责人在4小时内接单，并进行现场操作，8小时内根据问题类型进行专业处理。

拍照要求：故障部位全景+细节照片。

记录填写：维修人、故障描述、处理措施、用料明细。

效果验证：发起人现场确认结果，修复前后对比；设备类维修需附加功能测试或出具报告。

标记“通过”或“未通过”，未通过需说明原因或再提新工单。

小型整改工单

被指定的工程维修负责人（第三方维保单位）在4小时内接单，16小时内制定施工方案，56小时内进行办理，同时物业公司负责人（安保部、工程部）进行工程监督。

每日现场情况上报：小型整改工单监督期间，园区系统自动下发“小型整改-每日现场情况上报”工单至工程维修负责人、物业公司安保部及物业公司工程部的待办工作中，输入现场情况描述并上传现场照片后，点击提交方可完成每日监督。

验收：行政服务中心、物业公司（安保部、工程部）、工程维修负责人共同验收，4小时内接单，8小时内完成。

员工委托派单及临时任务回单

派单接收与确认

任务接收人需在2小时内确认工单，明确任务内容、执行标准及完成时限，明确分工并同步至系统。

执行与记录要求

现场要求：按工单要求完成服务（如保洁、报修等），需在工单规定时限内闭环。

简单任务（如更换灯泡）需当场解决；复杂任务（如电路故障）需采取临时措施并提报维修工单。

拍照规范：参照运营计划作业回单拍照规范。

其他线上工单回复

办公设备及用品申领、会议室预定、一般访客登记、重要来访接待、园区车证办理、园区住宿申请等工单，按照附件《工单类型与时限要求》在规定的时限内按事项要求完成接单和回单。

对无需现场服务的流程类工单，须重点确保信息准确性和时效性。

记录与存档

拍照通用规范：使用马克水印相机，包含项目、巡检类型、巡检人、巡检时间、备注、地点。

验收签字表、检测报告等原件由物业各部门进行存档。

虚假照片或记录视为违规，并追责。

附件：工单类型与时限要求

附件

工单类型与时限要求

注：办理接单和回单时限均为工作小时

网络信息安全保密协议

（与合作伙伴签订）

甲方（披露方）： 中国铁塔股份有限公司

地址：北京市海淀区东冉北街9号院北区14号楼-1至3层101

法定代表人/负责人：张志勇

乙方（接受方）： [ ]

地址： [ ]

法定代表人/负责人： [ ]

为明确双方的安全保密管理责任，确保合同信息安全，规避相关信息被意外获 取、泄露、非法利用的风险，根据《中华人民共和国网络安全法》《中华人民共和国 数据安全法》《信息安全等级保护管理办法》等有关法律法规的规定， 甲乙双方应共 同落实本网络信息安全保密协议。

1. 甲乙双方（“双方”）正在进行[ ]（“项目”），签订了[ ]合同（编 号： ，以下简称：项目合同）。

2. 在项目合作过程中，甲方已经或将要向乙方提供或披露（或乙方可能获悉）甲 方的某些秘密性、专有性或保密性信息（“保密信息”）。

经双方协商，达成本协议。

第一条 保密信息

1. 1保密信息包括但不限于以下内容：[信息化服务相关系统平台信息，包括甲方 及关联公司或相关方的各类技术和商业资料、数据、标准、规格说明、参数、图纸、 文件、客户信息、专有技术等]。

1. 2上述保密信息可以以数据、文字及记载上述内容的文档、光盘、软件、图书 等有形介质体现。

第二条 双方权利和义务

2. 1乙方保证该保密信息仅用于与项目有关的用途。乙方不得将保密信息用于项 目以外的任何用途。除为执行项目目的外， 乙方不得对保密信息进行复制。未经甲方

书面同意，乙方也不得利用保密信息进行新的研究或开发，或以其他任何方式的利 用。

2. 2乙方保证对保密信息予以妥善保管，并对保密信息在乙方期间发生的以下事 项承担全部责任，因此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任：

2. 2.1保密信息被盗、泄露，或者其他方式的泄露及/或毁损、灭失。

2. 2.2任何根据本协议有权从乙方获得保密信息的雇员（包括但不限于现有雇员 及从前雇员）、股东、董事、顾问和/或咨询人员等对保密信息未经授权的披露。

2. 3乙方保证对保密信息按本协议约定予以保密，并至少采取不低于对乙方保密 信息的保护手段进行保密。

2. 4乙方保证仅为执行项目的目的向乙方确有知悉必要的雇员、股东、董事、顾 问和/或咨询人员披露保密信息，且对保密信息的披露及利用符合甲方的利益。在乙 方上述人员知悉该保密信息前，应向其说明保密信息的保密性及其应承担的义务，保 证上述人员同意接受本协议条款的约束，并对上述人员的保密行为进行有效的监督 管理。乙方如发现保密信息泄露，应采取有效措施防止泄密进一步扩大，并于【2】 日内书面通知甲方。

2. 5项目终止后，乙方应终止运营/使用项目涉及的信息系统平台，及时将保密信 息（含承载保密信息的介质原件及复制件）全部返还甲方，并销毁所有复制件及任何 可能包含保密信息的材料。乙方不得留存任何关于保密信息的复印件或其它形式副 本，并最迟不得超过甲方发出交还通知之日起[三十]日。项目终止后如发现保密信息 泄露的，乙方亦应立刻采取有效措施防止泄密进一步扩大，并于【2】日内书面通知 甲方。此外， 项目终止后，乙方自有信息系统平台不得含有中国铁塔logo或“中国铁 塔”字样信息数据。

2. 6上述限制条款不适用于以下情况：

2. 6.1在依本协议披露之时，该保密信息已以合法方式属乙方所有或由乙方知悉。

2. 6.2在依本协议披露之时，该保密信息已经公开或能从公开领域获得。

2. 6.3保密信息是乙方从没有违反对甲方保密或不披露义务的人合法取得的。

2. 6.4 该保密信息是乙方或其关联方或子(分)公司独立开发，而且未从甲方或其 关联方或子(分)公司披露或提供的信息中获益。

2. 6.5经甲方书面同意对外披露，但仅限于甲方书面同意的范围、方式且遵循书 面同意中规定的其他前提条件。

2. 6.6乙方应法律、行政法规要求披露的信息（通过口头提问、询问、要求资料 或文件、传唤、民事或刑事调查或其他程序披露保密信息）。

2. 7如果乙方拟以本协议第2.6.5条、第2.6.6条为依据作出披露的，应至少于实 际作出披露行为前[五]个工作日通知甲方，说明其拟根据上述约定披露有关的保密 信息，并就披露对象和披露范围、方式等作出说明。

2. 8甲方不保证保密信息的精确性与合理性。

2. 9如果乙方得知第三方获得任何保密信息，则应及时书面通知甲方，并向甲方 提供掌握的所有相关情况。

2. 10双方一致认同，对于本协议签订及履行过程中、项目的商谈及合作过程中所 接触到的甲方关联公司或相关方的保密信息， 乙方并应依据本合同约定履行保密义 务、承担责任。

2. 11乙方须保证项目涉及的所有信息系统平台，应按照不低于网络安全等级保 护三级要求进行加固，该信息系统平台须通过国家网络安全等级保护三级或三级以 上认证，并出具权威部门认证报告，保障该信息系统平台免受干扰、破坏或未经授权 的访问，防止网络数据泄露或者被窃取、篡改：

2. 11.1制定内部安全管理制度和操作规程，确定网络安全责任人，落实网络安全 保护责任；

2. 11.2采取防范计算机病毒和网络攻击、网络入侵等危害网络安全行为的技术 措施；

2. 11.3采取检测、记录信息系统运行状态、信息安全事件的技术措施， 并按照规 定留存相关日志不少于六个月；

2. 11.4采取数据分类、重要数据备份和加密等措施；

2. 11.5法律、行政法规和行业相关规定的其他义务。

2. 12乙方应具备网络信息安全能力、资质和网络信息安全管理体系，乙方须通过 ISO27001认证，并出具权威部门认证的证书，且合作期间认证须保持在有效期内，保 障信息系统免受干扰、破坏或未经授权的访问，防止网络数据泄露或者被窃取、篡改。

2. 13乙方须保证项目涉及的所有信息系统平台不得设置恶意程序、后门；发现其 该信息系统平台存在安全缺陷、漏洞等风险时， 应当立即采取补救措施，应按规定及 时告知甲方。乙方应当对该信息系统平台提供安全维护；在规定或者合同约定的期限 内，不得终止提供安全维护。

2. 14乙方应当确保项目涉及的所有信息系统平台具有支持业务稳定、持续运行 的性能，并保证安全技术措施同步规划、同步建设、同步使用。

2. 15乙方应当制定网络安全事件应急预案，及时处置系统漏洞、计算机病毒、网 络攻击、网络入侵等安全风险； 发生危害网络安全的事件时，立即启动应急预案，采 取相应的补救措施，并按照规定向有关主管部门报告。

2. 16乙方开展网络安全认证、检测、风险评估的活动，向社会发布系统漏洞、计 算机病毒、网络攻击、网络侵入等网络安全信息，应当遵守国家有关规定。

2. 17乙方不得收集与其提供的服务无关的个人、企业信息， 不得违反法律、行政 法规、行业规定和双方的约定收集、使用个人、企业信息， 并应当依照法律、行政法 规、行业规定和与甲方的约定，处理其保存的个人、企业信息。

2. 18乙方应当积极配合网信部门、甲方和其他有关部门的监督检查，并根据检查 结果配合整改。

第三条 违约责任

乙方对保密信息在保密期内发生的被盗、不慎泄露、或其他有损保密信息保密性 的事件承担全部责任，因此造成甲方损失的，乙方应向甲方支付项目合同金额20%的 违约金并赔偿甲方因此受到的损失。乙方未履行或未完全履行本协议项下的条款均 构成违约，乙方应赔偿因此而给甲方造成的一切损失，包括但不限于甲方因调查违约 行为而支付的合理费用。

第四条 甲方在履行本协议的任何条款时，如有放松、放弃或迟延， 均不构成对 甲方在本协议下任何权利的不利影响或限制。如果甲方对某一违约行为免予追究，并 不构成放弃追究乙方随后或持续违约行为的权利。

第五条 法律适用和争议解决

5. 1本协议适用中华人民共和国法律（不含香港、澳门特别行政区及台湾地区）。

5. 2所有因本协议引起的或与本协议有关的任何争议将通过双方友好协商解决。 如果双方不能通过友好协商解决争议，则任何一方均可采取下述第[1]种争议解决方 式：

（1）将该争议提交[中国国际经济贸易]仲裁委员会，按照申请仲裁时该会的仲 裁规则进行仲裁。仲裁在[北京]进行。仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的， 对双方 均有约束力。仲裁费用由败诉方承担。

（2）向[ 甲方所在地 ]有管辖权的人民法院起诉。

5. 3仲裁或诉讼进行过程中，双方将继续履行本协议未涉仲裁或诉讼的其它部分。

第六条 协议生效及其他

6. 1本协议自双方于签字盖章之日起生效。有效期为项目合同履行完后[10]年。 本协议签署前，甲方已经向乙方提供或披露的本协议范围内的保密信息也受本协议 约束，此时本协议于该等保密信息提供或披露时发生效力。

6. 2本协议一式[肆]份，甲乙双方各执[贰]份，具有同等法律效力。

6. 3如果本协议的任何条款在任何时候变成不合法、无效或不可强制执行而不从 根本上影响本协议的效力时，本协议的其它条款不受影响。

6. 4本协议替代此前双方所有关于本协议事项的口头或书面的纪要、备忘录、合 同和协议。

6. 5文书的通知与送达。双方一致确认并同意如下通讯联系方式和地址为各方履 行本协议、解决协议争议时接收对方文件信函或法律文书的送达地址。

6. 5.1上述送达地址和联系方式的适用期为第一本协议履行完毕，第二司法程序 终结。

6. 5.2任何一方在适用期内变更约定送达地址和联系方式的，应在变更之日起两 日内以书面方式通知到对方。

6. 5.3双方均承诺：上述约定的送达地址真实有效，如有错误，或者变更后未在 约定时间通知到对方，导致文件信函或者法律文书送达不能的法律后果由责任方承 担。

6. 5.4特别提示：任何一方通过直接送达、邮寄送达或者电子信函方式发出的信 函或者法律文书，在到达双方确认的上述住所地、通讯地址、电子信箱、指定收件人 等任一地址或者人员时（即使被拒绝签收或者邮寄被退回）均视为已经送达，拒绝签 收之日或者邮寄被退回之日应视为送达之日。

6. 5.5双方联系方式

甲方：中国铁塔股份有限公司

地址：[北京市海淀区东冉北街9号院北区14号楼-1至3层101]

联系人：[ ]

电话：[ ]

邮编：[ ]

乙方：[ ]

地址：[ ]

联系人：[ ]

电话：[ ]

邮编：[ ]

甲方：中国铁塔股份有限公司 法定代表人

或授权代表（签字）：

[ ]年[ ]月[ ] 日

乙方：

法定代表人

或授权代表（签字）：

[ ]年[ ]月[ ] 日